Actualités

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3 avril 2016

L’intention de construire un immeuble d’habitation exprimée par l’acquéreur dans une promesse de vente lui permet-il de bénéficier du délai de rétractation de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ? (Cass., civ., 3ème, 4 février 2016, n°15-11140)

L’article L. 271-1 du Code de la construction (CCH) permet à des acquéreurs, non-professionnels, d’exercer leur faculté de rétractation, lorsqu’il a été signé un contrat préliminaire, une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente portant sur une immeuble d’habitation. Cet article s’applique, que l’immeuble soit achevé ou à construire. (A noter que cet article peut également s’appliquer dans d’autres hypothèses comme lors de la conclusion d’un contrat de location accession) Ce délai de rétractation peut, depuis l’entrée en vigueur de la loi Macron du 6 août 2015, être exprimé dans un délai maximal de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat. Lorsqu’aucun avant-contrat n’a été signé, l’acte authentique ne peut être signé […]
17 janvier 2016

Les juges du fond peuvent caractériser un accord sur le nouveau loyer et le report de prise d’effet d’un bail renouvelé, en l’absence même de la conclusion d’un avenant ou la rédaction d’un nouveau bail, en se référant aux différents échanges de courriers intervenus entre les parties (Cass., 3ème, 15 septembre 2015, n° 14-14101)

En l’espèce, une société preneuse était  titulaire d’un bail commercial portant sur un local. Les propriétaires avaient donné congé le 24 octobre 2006 pour le 14 mai 2007. Avant l’arrivée du terme fixé par le bail, la société locataire avait sollicité le renouvellement du bail. Par courrier en date du 14 octobre 2008, le conseil de la société locataire indiquait que sa cliente acceptait le nouveau loyer mais refusait « un quelconque effet rétroactif à la date d’expiration du bail précédent », Le 28 octobre 2008, le conseil des bailleurs répondait que ses clients acceptaient le renouvellement du bail avec ce nouveau loyer à compter du 1er novembre 2008. Le 26 janvier 2009, la société preneuse informait ses bailleurs qu’elle […]
29 novembre 2015

L’action en diminution du prix de vente d’un lot de copropriété prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est interrompue par une assignation en référé expertise dont l’objet tend seulement à confier à l’expert judiciaire une mission relative à l’établissement de la surface des lots vendus (Cass., 3ème, 12 novembre 2015, n° 14-18.390)

Tout comme en droit commun de la vente immobilière et les ventes d’immeubles à construire (cf. article 1619 du Code civil et Cass. 3ème, 24 novembre 1999), l’acquéreur d’un ou plusieurs lots de copropriété doit réagir très rapidement s’il entend obtenir en justice une diminution du prix de vente en raison d’une différence de surface supérieure à un vingtième (5%) par rapport à celle exprimée dans l’acte de vente. En effet, l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose in fine que « Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix […]
23 octobre 2015

Nullité du contrat VEFA pour défaut de constitution de garantie intrinsèque d’achèvement : appréciation de la nullité au moment de la signification de l’assignation en justice (Cass., 3ème, 30 septembre 2015, n° 14-12845)

En droit des obligations, il convient de rappeler que la nullité sanctionne les conditions de formation d’un contrat. Le vice doit donc exister au moment de la conclusion du contrat. Pour les ventes d’immeuble à construire, le législateur a prévu certain mécanisme juridique permettant de protéger l’accédant, lorsque la vente s’effectue dans le secteur du logement. Ainsi, l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat de vente d’immeuble à construire portant sur un immeuble à usage d’habitation (ou à usage professionnel et d’habitation) doit tout d’abord être conclu en la forme authentique. Par ailleurs, ce contrat doit également comporter certaines informations sur les caractéristiques essentielles de l’opération et ce, à peine de nullité. […]
13 octobre 2015

Société civile immobilière et vente de l’immeuble constituant le seul actif social : De l’importance de la clause statutaire relative à l’objet social… (Cass., 3ème, 2 juin 2015, n°14-14861)

Il peut arriver, assez souvent, que les cofondateurs d’une société civile immobilière choisissent de ne pas recourir aux services d’un professionnel du droit pour la rédaction des clauses statutaires qui régiront la société, notamment son objet objet et son fonctionnement. Un nouvel arrêt prononcé le 2 juin 2015 par la Cour de cassation vient rappeler l’importance des clauses statuaires contenues au sein des statuts d’une société civile immobilière…. En l’espèce, les statuts prévoyaient un objet social relativement bien circonscrit et déterminé, à savoir « la propriété, la mise en valeur, l’administration, l’exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles urbains ou ruraux, bâtis ou non bâtis (…) ». Les associés n’avaient pas prévu statutairement la possibilité d’une vente du […]
15 septembre 2015

L’effet interruptif de prescription de l’assignation en référé ne contenant formellement aucune référence au syndicat des copropriétaires (Cass., 3ème, 16 septembre 2015, n°14-16705)

L’action en responsabilité pour la réparation de dommages affectant l’ouvrage débute, dans la très grande majorité des cas, par la désignation d’un expert judiciaire devant le juge des référés. Comme toute action en justice, l’assignation en référé interrompt la prescription de l’action en responsabilité jusqu’au prononcé de l’ordonnance. A compter de cette date, un nouveau délai de prescription recommence donc à courir. En droit de la construction, l’assignation en référé doit également, pour produire pleinement son effet interruptif de prescription, décrire les désordres invoqués. L’on sait que, pour les immeubles soumis au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires est, en principe, seul recevable à agir en justice pour la réparation des désordres touchant aux parties communes ou affectant […]