Nullité du contrat VEFA pour défaut de constitution de garantie intrinsèque d’achèvement : appréciation de la nullité au moment de la signification de l’assignation en justice (Cass., 3ème, 30 septembre 2015, n° 14-12845)

En droit des obligations, il convient de rappeler que la nullité sanctionne les conditions de formation d’un contrat. Le vice doit donc exister au moment de la conclusion du contrat.

Pour les ventes d’immeuble à construire, le législateur a prévu certain mécanisme juridique permettant de protéger l’accédant, lorsque la vente s’effectue dans le secteur du logement.

Ainsi, l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat de vente d’immeuble à construire portant sur un immeuble à usage d’habitation (ou à usage professionnel et d’habitation) doit tout d’abord être conclu en la forme authentique.

Par ailleurs, ce contrat doit également comporter certaines informations sur les caractéristiques essentielles de l’opération et ce, à peine de nullité.

Cette nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur et ce dernier doit agir avant l’achèvement des travaux.La garantie intrinsèque d’achèvement – qui n’est désormais plus possible en matière de vente d’immeuble à construire pour toutes les projets immobiliers dont le permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015 (cf. article L. 261-10-1 CCH) – n’est pas à proprement parler une véritable garantie comme la garantie extrinsèque mais se définit plutôt comme une dispense de garantie financière qui résulte des conditions propres de l’opération.

L’article R. 261-18 du Code de la construction de l’habitation détermine encore aujourd’hui dans quelles conditions la garantie intrinsèque pouvait s’appliquer.

La constatation de l’état d’avancement de la construction permettant de recourir à la garantie intrinsèque (mise hors d’eau ou lorsque l’achèvement des fondations) devait être effectuée par un homme de l’art (souvent l’architecte).

En l’espèce, se posait la question de savoir si l’acquéreur pouvait encore invoquer la nullité du contrat, qui résultait du défaut d’une constitution de garantie intrinsèque d’achèvement, alors que l’immeuble avait finalement été achevé au jour où le premier juge avait statué ?

La Cour de cassation répond très fermement à vendeur, auteur du pourvoi, qui tentait de le soutenir.

Elle précise en effet que l’appréciation de la nullité prévue à l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation doit s’apprécier non pas au jour où le juge statue mais au jour de l’acte introductif d’instance.

Destinée à être publiée au Bulletin, cette décision rendue par la Cour de cassation rappelle l’importance des informations listées précisément à l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation.

Références : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 septembre 2015, n° 14-12845.