L’application d’une clause pénale limitant la contestation d’un partage, stipulée dans un acte de donation-partage, nécessite que les juges du fond recherchent s’il n’est pas porté une atteinte excessive au droit d’agir en justice (Cass., 1ère, 16 décembre 2015, n°14-29285)
16 janvier 2016
L’intention de construire un immeuble d’habitation exprimée par l’acquéreur dans une promesse de vente lui permet-il de bénéficier du délai de rétractation de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ? (Cass., civ., 3ème, 4 février 2016, n°15-11140)
3 avril 2016Les juges du fond peuvent caractériser un accord sur le nouveau loyer et le report de prise d’effet d’un bail renouvelé, en l’absence même de la conclusion d’un avenant ou la rédaction d’un nouveau bail, en se référant aux différents échanges de courriers intervenus entre les parties (Cass., 3ème, 15 septembre 2015, n° 14-14101)
En l’espèce, une société preneuse était titulaire d’un bail commercial portant sur un local. Les propriétaires avaient donné congé le 24 octobre 2006 pour le 14 mai 2007.
Avant l’arrivée du terme fixé par le bail, la société locataire avait sollicité le renouvellement du bail.
Par courrier en date du 14 octobre 2008, le conseil de la société locataire indiquait que sa cliente acceptait le nouveau loyer mais refusait « un quelconque effet rétroactif à la date d’expiration du bail précédent »,
Le 28 octobre 2008, le conseil des bailleurs répondait que ses clients acceptaient le renouvellement du bail avec ce nouveau loyer à compter du 1er novembre 2008.
Le 26 janvier 2009, la société preneuse informait ses bailleurs qu’elle refusait de considérer que le nouveau loyer puisse débuter au 1er novembre 2008, celle-ci n’ayant pas acquiescé à la contre-proposition du bailleur formulée le 28 octobre 2008.
Compte tenu de l’attitude du locataire, les bailleurs avaient donc dû assigner la société locataire pour voir constater l’existence du bail renouvelé et d’un accord sur le montant du loyer pour le 1ernovembre 2008.
La Cour d’appel, infirmant un jugement de première instance, avait déclaré que, compte tenu des échanges de courriers les 14 et 28 octobre 2008, la société locataire et le bailleur avaient renouvelé leur bail commercial à compter du 1er novembre 2008 pour un loyer de 900 € hors taxes et hors charges, aux clauses et conditions de l’ancien bail.
La société locataire avait dès lors formé un pourvoi devant la Cour de cassation en motivant que l’accord des parties sur la date de prise d’effet du nouveau bail n’avait jamais fait l’objet d’un acquiescement de la société locataire à la contre-proposition du bailleur formulée le 28 octobre 2008 et rappelé qu’elle s’y était ensuite expressément opposée le 26 janvier 2009.
La Cour de cassation rejette le pourvoi formé, précisant que les parties n’avaient jamais soumis la prise d’effet de leur accord à la rédaction et la signature d’un nouveau bail et relevé que, par courrier du 14 octobre 2008, le conseil de la locataire indiquait que sa cliente acceptait le nouveau loyer mais refusait « un quelconque effet rétroactif à la date d’expiration du bail précédent », que, le 28 octobre 2008, le conseil des bailleurs répondait que ses clients acceptaient le renouvellement du bail avec ce nouveau loyer à compter du 1er novembre 2008 en a, à bon droit, déduit que l’échange de ces courriers marquaient l’accord des parties sur le nouveau bail à compter du 1er novembre 2008 moyennant un loyer de 900 euros hors taxe et hors charges ;
La Cour de cassation conforte ici la solution retenue par les juges d’appel, précisant que les parties peuvent librement trouver un accord amiable sur le report de la prise d’effet d’un bail renouvelé et sur le montant du loyer renouvelé.
En effet, un accord entre les cocontractants reste permis, dès l’instant où celui-ci intervient avant que le juge des loyers commerciaux ne statue sur la fixation de loyer dans les conditions de l’article L. 145-57 du Code de commerce, auquel cas, la décision de justice se substitue au bail commercial.
Jusqu’à cette décision, les parties peuvent librement trouver un accord.
Lorsqu’elles trouvent un accord, le bailleur doit en principe se rapprocher du preneur en vue de conclure un avenant ou encore un nouveau bail.
Cette démarche permet notamment de clarifier la situation juridique des parties sur le sort de certaines clauses qui seraient devenues illicites par suite de l’entrée en vigueur d’un nouveau cadre législatif et réglementaire.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi PINEL du 18 juin 2014 ayant réformé le statut des baux commerciaux, qui prévoit désormais une nouvelle sanction en ce qui concerne les clauses illicites (cf. articles L. 145-15 et L. 145-16 du Code de commerce), les parties sont vivement invitées à régler d’ores et déjà le sort d’anciennes clauses contrevenant désormais au nouveau statut des baux commerciaux, de façon à prévenir toute difficulté ultérieure.
Réfs. : Cass., 3ème, 15 septembre 2015, n°14-14101.
